Beach Park Texel heeft alles in zich voor een heerlijke vakantie: centraal gelegen bij De Koog, op korte afstand van het Noordzeestrand, met recreatiewoningen op rustige, grote kavels. Toch geven gasten het Landal vakantiepark niet alleen maar lovende recensies. Een deel van de 30 jaar oude woningen zijn namelijk toe aan vernieuwing. Via de Taskforce Vitale Verblijfsrecreatie maakt een expertteam nu een masterplan om het vakantiepark aantrekkelijk te houden en ook duurzamer te maken voor de lange termijn.
De grootste uitdaging bij de vernieuwing van het park is dat de ruim 140 recreatiewoningen in eigendom zijn van particuliere eigenaren. Dat betekent dat iedere woning anders is ingericht en ook een andere staat van onderhoud heeft. De eigenaren zijn vertegenwoordigd in een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE heeft een contract met vakantieaanbieder Landal voor de marketing. De parkmanager is Niels Hars. Hij is geen geboren eilander, maar komt hier al wel zijn hele leven. ‘Vroeger was hier een weiland, waar ik als klein jongetje speelde. Dertig jaar geleden ben ik op Texel komen wonen. Vijftien jaar geleden werkte ik bij een woninginrichtingszaak. In sommige van de recreatiewoningen kom ik nu tapijten en gordijnen tegen, die ik destijds heb aangebracht. Dus dat er wat moet gebeuren, dat snap ik wel.’
Niels is in dienst van de VvE. ‘Maar ik heb wel een shirt van Landal aan. Mensen wanen zich een Landal-gast en dat schept bepaalde verwachtingen, die we niet altijd kunnen waarmaken. Niet alle woningen zijn namelijk even up-to-date en goed onderhouden. Soms doet een sauna of sunshower het niet, is er een vochtprobleem of is een bank doorgezakt. Het komt soms voor dat gasten die net hebben ingecheckt na 15 minuten al terugkomen bij de balie met klachten. Daar willen we vanaf. Het gaat immers ook om de naam van Landal en het park.’
Irma Telling-Ammerlaan is secretaris van de VvE Beach Park Texel. Ze heeft sinds 2002 een recreatiewoning op het park voor eigen gebruik. ‘Ons gezin woont in Mijdrecht, net onder Amsterdam. In een uur en kwartier zijn we in Den Helder. Zodra de boot daar uit de haven vertrekt, zijn al onze zorgen verdwenen. Zo’n 20 keer per jaar maken we de oversteek. Texel is echt ons tweede thuis. We houden van de rust op het park en de privacy rond het huis dankzij de vrij grote kavels. Ook het feit dat alles op loop- en fietsafstand is, vinden we heel fijn.’
Omdat ze zich betrokken voelt bij het park, is ze zeven jaar geleden toegetreden tot het bestuur van de VvE. Ze ziet de problemen op het park. ‘Deze vakantiewoningen zijn begin jaren negentig gebouwd. Nu de huizen ruim dertig jaar oud zijn, is een kritisch punt bereikt. De recensies van gasten zijn soms niet mals. We zullen als eigenaren wat moeten doen, willen we een prachtig park op deze Triple A locatie blijven.’ Er zijn drie aandachtspunten, somt Irma op. ‘Ten eerste is dus een deel van de huisjes verouderd. Een deel van de eigenaren heeft in de loop der tijd wel keukens, badkamers en vloeren vernieuwd, maar het interieur is niet in alle woningen die verhuurd worden even modern. Ook het groen op het park kan wel een opknapbeurt gebruiken. Tot slot is er de wens cq. noodzaak tot verduurzaming.’
Tijdens een bijeenkomst hoorde Irma voor het eerst over de Taskforce Vitale Verblijfsrecreatie. ‘Dat bleek voor ons heel interessant. Voor 250 euro heeft een expertteam een quickscan van het park gemaakt. Dat leverde ten eerste waardevol advies op om het park aantrekkelijk te houden en meer uniformiteit in de woningen aan te brengen, maar het heeft vooral een vliegwiel in beweging gezet. Zo’n vernieuwing is een lastig proces om zelf op gang te brengen. Waar moet je beginnen, waar moet je informatie vandaan halen? Bovendien, vreemde ogen dwingen. Het geeft meer overredingskracht wanneer een onafhankelijke partij iets aanbeveelt.’
Masterplan
Toen de quickscan klaar was, heeft Wander Groot van de Taskforce Vitale Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord in de Algemene Ledenvergadering van de VvE een presentatie gegeven van de resultaten en gevraagd aan de leden om budget vrij te maken voor een masterplan. Dat commitment kwam er, vertelt Irma. ‘Het expertteam bestaande uit een bouwkundige, een interieurontwerpster en een landschapsarchitect heeft daarop in oktober 2023 het park bezocht. Verder zijn er een aantal sessies geweest met de VvE om de visie en kernwaarden van het park te bepalen. Het masterplan richt zich op drie vragen: Hoe kan de VvE eigenaren overtuigen om hun recreatiewoningen up-to-date te maken voor de gasten van nu en van de toekomst? Hoe kan het park beter worden ingepast in de natuur van het eiland? En loont het de moeite om nog grote bedragen in verduurzaming te steken in een pand van 1992 of zijn er betere scenario’s? Als bestuur hebben we dit proces als positief en inspirerend ervaren. Vooral die onafhankelijke blik is heel fijn. Eind april 2024 wordt het masterplan aan alle leden gepresenteerd. Ik ben zeer benieuwd met wat voor interieurplan, landschapsplan en verduurzamingsplan het expertteam komt en uiteraard naar alle reacties.’
Als parkmanager zit Niels ook aan tafel bij het expertteam om mee te denken. ‘Ik zie het als mijn verantwoordelijkheid om samen met de VvE alle individuele woningeigenaren te overtuigen mee te gaan in de plannen. Het gaat om het collectief vs. individueel belang. Iedereen moet zich beseffen dat de woningwaarde op het park hoog is, omdat er goed verhuurd wordt. Een goed rendement is voor iedereen van belang.’ Er is een hele inhaalslag te maken, beaamt Niels. ‘We willen bijvoorbeeld toe naar een uniforme standaard voor de inrichting. In dat geval kunnen we meubels, gordijnen, kleden etc. op voorraad houden en ze vervangen als er iets stuk gaat. Nu moeten we vragen aan een woningeigenaar om zoiets op te lossen en die moet maar net tijd daarvoor hebben.’
Mix van eigenaren
Wat het proces complex maakt, is de mix van eigenaren en hun intenties, vertelt Irma. ‘Omdat we te maken hebben met allemaal individuele eigenaren, zullen we iedereen individueel moeten benaderen. Het valt niet mee om ruim 140 neuzen dezelfde kant op zien te krijgen. De meeste eigenaren komen uit Nederland, sommigen uit Duitsland. Sommigen gebruiken hun woning voor eigen gezin, voor anderen gaat het puur om een beleggingsobject. De oudste eigenaren staan niet meer te springen om te investeren. Jongere eigenaren willen wel mee. Daarbij komt dat niet alle huiseigenaren lid zijn van de VvE of hun recreatiewoning verhuren. Onder de eigenaren die wel verhuren is er absoluut een deel die hun recreatiewoning tiptop in orde hebben. Maar ja, er staan ook huizen op het park die niet in orde zijn. Kortom, er is echt werk aan de winkel. Recensies van gasten worden niet vanzelf beter.’
Zowel Niels als Irma vinden het initiatief van de provincie en de regio Noord-Holland Noord om vakantieparken te helpen met een expertteam heel goed. ‘Zonder duwtje was dit niet op gang gekomen. We hopen echt dat de plannen uitgevoerd gaan worden. Welke uitvoering het ook wordt. Niets doen is zeker geen optie, al zijn er flinke investeringen nodig.’ Wanneer het initiatief geslaagd is? ‘Alle neuzen dezelfde kant op zien te krijgen is onmogelijk. Laten we ambitieus zijn en zeggen dat we ruim de helft van de VvE-leden meekrijgen voor ten eerste de interieurvoorstellen. Als bij die woningen dan de bezettingen en huren omhoog gaan, ontstaat er hopelijk een sneeuwbaleffect. Maar voor het zover is, zijn we wel een aantal jaar verder.’
